למרות הביקוש הגואה לדירות בעיר ועליית המחירים בעשרות אחוזים, עורכי הדין ליאור רחמים ואלירן נעים מאמינים שעדיין ניתן לרכוש נכס במחיר מציאה, מצביעים על קפיצה משמעותית גם במחירי החנויות בעיר ומזהירים מפני המורכבות היחסית הקיימת בקנייה או מכירה של נכס בעיר
"ישנן מגמות ברורות מאוד בשוק הנדל"ן של חריש. לפני שנה וחצי אף אחד לא האמין שדירת מגורים בחריש תימכר בשווי של שני מיליון שקלים ובטח שלא מעבר לכך. בתקופה ההיא, ראינו איך דירות הפנטהאוז מתחילות לגעת במחיר הרף שהיה בזמנו כמעט בלתי מתקבל על הדעת. היינו צריכים לשכנע את שמאי המקרקעין מטעם הבנק שהמחיר הוא מחיר שוק ריאלי ולא פיקציה. ברגע שהצלחנו לשכנע את השמאים ולאור עליית מחירים מקבילה, רף שני מיליון השקלים נפרץ לחלוטין. היום אנחנו מבצעים במשרדנו עסקאות בדירות מיוחדות (פנטהאוזים ודירות גן) כבר במחירים של 2.2 מיליון ומעלה. הצפי שלנו הוא שרף ה-3 מיליון שקלים ייחצה תוך פחות משנתיים".
התחזית שמספקים עורכי הדין ליאור רחמים ואלירן נעים על קפיצת מחירי הנדל"ן הצפויה בחריש מבוססת על הכרותם המעמיקה עם העיר. תחזיות עבר שסיפקו בעלי המשרד 'רחמים נעים ושות', הוכיחו עצמן כמדויקות. זה לא מפתיע לאור העובדה שהשניים הם מחלוצי התושבים בחריש החדשה והמשרד שהקימו הוא אחד העסקים הראשונים שקמו בה בתחום השירותים המשפטיים. העיסוק היומיומי, לאורך שנים, בעסקאות נדל״ן בעיר, מאפשר לשותפים במשרד לקבל תמונה רחבה והבנה עמוקה של המגמות בשוק הנדל״ן המקומי.
הם עצמם עברו מספר ״שדרוגים״ בתוך העיר וחוו על בשרם את תהליכי המכר והרכש של נדל״ן בחריש. שניהם, בדומה לתושבים רבים אחרים, רכשו דירה ראשונה ולאחר מכן מכרו אותה והשתדרגו לדירה אחרת בעיר שהתאימה יותר לצרכים המשפחתיים. באופן דומה, המשרד, שהתחיל מחדר באחד הבתים, עבר מספר כתובות וגלגולים עד שהגיע למיקומו הנוכחי, המשודרג, במרכז ״עמית״.
במשרדים המרווחים שלהם ברחוב טורקיז, קיימנו שיחה על מגמות שוק הנדל״ן המקומי, בנסיון לדלות מהשניים תובנות נוספות לגבי מאפייני השוק בשנים האחרונות ובהווה, וכמובן לשמוע כמה תחזיות מלומדות נוספות לעתיד.
בעבר, אנשים התייחסו לעיר בערבון מוגבל
חריש עברה בשנים האחרונות שינויים משמעותיים מאוד. "העיר גדלה מאוד ושכונות נוספות התווספו ואוכלסו בה. כשפתחנו את משרד ׳רחמים-נעים׳ היו בחריש שתי שכונות בלבד – שכונת החורש ושכונת אבני חן. היום קיימות בחריש חמש שכונות ואחת נוספת, ׳חריש דרום׳, נמצאת בתכנון", מסביר עו"ד נעים.
עו"ד נעים ממהר להצביע על שינוי משמעותי לא פחות: "היחס לחריש השתנה מאוד. לפני חמש שנים, אנשים התייחסו לעיר בערבון מוגבל. מתעניינים רבים ירדו מרכישת דירה בשל פחדים וחששות שונים: אופי האוכלוסייה, מיעוט מוסדות חינוך, מיעוט תשתיות פיזיות וקהילתיות כגון: חוגים, מתנ"ס, מסחר וחיי קהילה. היום המצב שונה לחלוטין, אנחנו כמעט ולא שומעים חששות כאלה יותר. להפך, כעת אנחנו פוגשים אנשים שהתעניינו ברכישת דירה בחריש לפני חמש-שש שנים וכעת חוזרים ורוכשים דירות במחירים גבוהים הרבה יותר מבעבר".
"עדיין אפשר למצוא מציאות של ממש"
למרות הנפח הגדל של עסקאות נדל"ן המתקיימות בעיר, עו"ד רחמים מזהיר שרכישה או מכירה של נכס בחריש היא עסקה יחסית מורכבת לעומת ערים אחרות.
"אנשים רבים מאמינים שאין שונות מהותית בין עסקת נדל״ן בין ערים שונות במדינה. בין אם מדובר בקריית שמונה, ירושלים או אילת – הכל אותו הדבר. האמת היא, שהמציאות רחוקה מכך מאוד. לכל עיר הייחודיות שלה והמאפיינים שלה. בחריש, כעיר חדשה, תהליך הרישום בטאבו עדיין לא הסתיים ורוב הזכויות רשומות בחברות המשכנות השונות של הקבלנים".
"בנוסף, בחריש נבנו אלפי דירות במסגרת עמותת בנייה וקבוצות רכישה. משכך, פעמים רבות, יש צורך במומחיות מאוד מדויקת ופרטנית בעמותות רכישה ובקבוצות רכישה ככלל ובחריש בפרט. על איש המקצוע מוטלת חובת ההוכחה להביא את העסקה לידי חתימה, לעזור בהליך לקיחת משכנתא, להכיר את המטריה המשפטית ולהיות מסוגל לייעץ ולהסביר לרוכש "לאן הוא נכנס" וכיצד להגן על עצמו".
עו"ד רחמים אומר כי "בעסקאות בעמותות וקבוצות עדיין אפשר למצוא מציאות של ממש – מחירים של לפני שלוש שנים. לצערנו, אנחנו רואים לא פעם עורכי דין ללא ניסיון ספציפי בעמותות בחריש ובניהול עסקה ספציפית כזו, המתקשים מאוד להביא את העסקה לכדי לחתימה.
עורכי דין שלא מכירים את הבנקים, את היזם, את אופן רישום הזכויות וכיו"ב עלולים להביא למצב בו הרוכשים לא יוכלו לקחת משכנתה, מה שיגרום להפרת חוזה יסודית מול המוכר. ישנן עסקאות שכל עו״ד מקרקעין יכול לבצע, זה משול להחלפת מנורה פשוטה. אך יש עסקאות שאם אתה רוצה לישון בלילה, אתה צריך ממש להבין מה אתה עושה. במקרים אלה לא מדובר על החלפת מנורה פשוטה אלא יותר על רישות של בניין שלם בחשמל".
מחירי החנויות עלו בעשרות אחוזים
העלייה במחירי הנדל"ן בחריש לא הוגבלה רק לדירות הפרטיות. גם הנדל"ן המסחרי חווה תהפוכות וגלגולים רבים, במיוחד לאור השפעת משבר הקורונה.
"עולם המסחר בחריש השתנה ללא היכר, אך יש להפריד בין עסקאות רכישה של חנויות ומשרדים לבין עסקאות שכירות. בכל הנוגע לרכישה, הייתה התפתחות מעניינת מאוד בחצי השנה האחרונה. אחרי התפרצות הקורונה בישראל מחירי המסחר היו קפואים וכמעט ולא היו עסקאות בשטחי מסחר. יתר על כן, קבלנים המתינו ועשו מאמצים רבים מאוד למכור את החנויות בדרך ארץ, פעמים רבות ללא הצלחה. לפני כחצי שנה הסכר נפרץ וההתנפלות הייתה ממש מורגשת. משקיעים רבים נכנסו לתמונה ורכשו כל חנות אפשרית שהייתה זמינה. מחירי החנויות עלו בעשרות אחוזים ומ-20 אלף שקלים למ״ר המחיר קפץ ל 24-26 אלף שקלים – מחיר דמיוני במונחי התקופה שקדמה למשבר הקורונה".
"תחום השכירויות, עם זאת, התנהג באופן מעט שונה. הקורונה גרמה לאנשים להבין שיתכן ויהיו סגרים שימנעו מאנשים להיכנס לחנויות מסוגים מסוימים והדבר הביא, לפחות בחריש, לגמישות מסוימת מצד בעלי החנויות ודווקא להורדה במחירים או הקלה בתנאי החוזה".
יתרון בניהול התיקים ובהתייעצויות המשפטיות
פרץ הפעילות בתקופה הנוכחית לא פסח גם על משרד עורכי הדין רחמים-נעים ושות'. לאחרונה פתחו השניים משרד חדש ומשודרג במרכז עמית.
"כמו עסקים רבים אחרים בחריש, גם אנחנו התחלנו מחדר בדירה וגדלנו יחד עם העיר. התקדמנו מהדירה למשרד קטן במרכז ׳עמית׳ שהיה הראשון להציע משרדים להשכרה. לאחר מכן, המרכז עבר שיפוץ אז ניצלנו את ההזדמנות להתרחב למשרד גדול יותר בשדרת דרך ארץ וכעת, חזרנו שוב למרכז עמית, למיקומנו הנוכחי. כיום אנחנו פועלים ממשרדים גדולים ומושקעים מאוד". השניים מציינים כי במהלך שנות הפעילות שלהם מצבת כוח האדם במשרד גדלה גם היא משמעותית: "התחלנו שניים וכיום המשרד מונה כבר צוות של שבעה אנשים – עורכי ועורכות דין ומזכירות משפטיות.
"כל זה נעשה על מנת שנוכל לספק ללקוחותינו שירות ברמה גבוהה. אנו משתדלים שבכל שעות הפעילות יהיו אנשי צוות שזמינים לתת שירות, ולכל אורך תהליך הגדילה היה חשוב לנו לוודא שהיחס האישי כלפי הלקוחות לא ייפגע. אנחנו מבצעים שיחות שוטפות עם הלקוחות ודואגים ללוות באופן צמוד, במיוחד בנקודות ספציפיות לפני, לאורך ולאחר חתימת הסכם המכר. הגודל היחסי של המשרד נותן לנו יתרון משמעותי בניהול התיקים ובהתייעצויות המשפטיות. אם עסקה מסתבכת או שעולה שאלה משפטית יש כוח משפטי גדול שיכול לחשוב יחד ולמצוא פיתרון".
לסיכום, מה אתם מאחלים לעצמכם לחמש השנים הבאות?
"אנחנו מגיעים לעבוד בכל יום עם אמונה שאנחנו לוקחים חלק בשלוש מצוות גדולות: מצוות יישוב הארץ, תרומה לחלום והחזון הציוני בארץ ישראל וסיוע לאנשים המחפשים לרכוש וליצור את בית חלומותיהם. אנחנו נהנים ממה שאנחנו עושים, ולמרות שלעיתים ישנם קשיים וטלטלות בדרך, אנחנו מאמינים שנמשיך בעשייה בע"ה גם בשנים הקרובות".
רוצים ליצור קשר? כנסו לאתר שלנו או בקרו אותנו במשרד: טורקיז 3, מרכז מסחרי 'עמית', קומה 1.
[תוכן מקודם]
