נכון להיום, הוועדה המיוחדת אינה מאפשרת לבעלי הנכסים בעיר לדעת מראש מהו גובה היטל ההשבחה שמוטל על דירה – ללא חוזה מכר. שניים מתושבי העיר הגישו נגדה עתירה מינהלית וביקשו מבית המשפט החלטה שיפוטית ברורה שתחייב את הוועדה לנהוג אחרת. הוועדה: "הוועדה פועלת על פי הוראות החוק והנחיות יועצה המשפטי בלבד"
אתמול (א') הוגשה כנגד "הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה – חריש" עתירה מינהלית. העותרים, עו"ד מיכאל ליטווק ועו"ד אוהד לפידות, תושבי חריש, טוענים כי הוועדה המיוחדת פועלת בניגוד לחוק התכנון והבנייה והיא אינה מאפשרת לתושביה לערוך שומת מקרקעין מוקדמת טרם ביצוע עסקת מכר. עוד ציינו השניים כי הוועדה אינה פועלת בשקיפות ומסרבת לחשוף שומות מקרקעין קודמות שניתנו בעיר חריש.
לדעת מהו גובה היטל ההשבחה
בתחילת נובמבר פנו עורכי הדין ליטווק ולפידות בשיתוף עם סוכני הנדל"ן מלני פאר ואלי קודריי במכתב אל הוועדה המיוחדת. במכתב הם פירטו כי בניגוד למתרחש בערים אחרות, הוועדה המיוחדת בחריש אינה מאפשרת לבעלי הנכסים לדעת מראש מהו גובה היטל ההשבחה שמוטל על הדירה בעת מכירה או תכניות הרחבה, אם אין ברשותם חוזה מכר. מידע חסר זה הביא לא אחת, לדבריהם, לפיצוץ עסקאות.
בתגובה למכתבם, התקיימה שיחה טלפונית בינם לבין היועץ המשפטי של הוועדה, עו"ד עודד דונג. בסיכום השיחה הגיעו הצדדים להבנות ולדבריהם, הבטיח היועץ המשפטי כי נהלי הוועדה בסוגייה זו ירועננו, כך שיתאפשר לבעלי נכסים בעיר לדעת מראש מהו גובה היטל ההשבחה הצפוי, גם בלי קשר להליך המכירה. עוד ציין, לדבריהם, יועמ“ש הוועדה כי ישקול בחיוב הכנת רשימה מסודרת של כלל השומות שכבר הוטלו בעיר (ללא פרטים מזהים). רשימה זו תאפשר לבעלי נכס לקבל מושג על גובה ההיטל הצפוי בהתאם לתמחיר דירות דומות.
פועלת ביודעין בניגוד לחוק
שלושה שבועות חלפו מאז אותה שיחה, ומעדויות שהגיעו לידי שני עורכי הדין עלה כי לא חל שינוי בנוהלי הוועדה. השניים התרשמו כי אי יישום התקנות החדשות אינו נובע מפרק הזמן הקצר שחלף אלא בהיעדרה של כוונה אמתית לממש את השינוי בנוהל.
בעתירה שהוגשה אתמול לבית המשפט המחוזי בחיפה כתבו השניים: "הוועדה המיוחדת פועלת ביודעין בניגוד לחוק ודורשת כתנאי סף לידיעת גובה היטל ההשבחה ועריכת השומה, קיומו של הסכם מכר. במצב דברים זה, המוכר אינו יודע, עד לביצוע ההסכם, מהו גובה היטל ההשבחה אותו יצטרך לשלם. כמו כן, למוכר אין אפשרות להביא שמאי מטעמו מאחר ששומה זו אינה מחייבת את הוועדה.
"התנהלות זו יוצרת לא אחת בעייתיות בכל הנוגע ליכולת של המוכר לתכנן את העסקה וכן, אי וודאות שמשמעותה לעיתים ביטול או סרבול העסקה תוך ניסיון של כל צד החושש מהגובה הבלתי נודע של היטל ההשבחה הבלתי נודע להטיל על כתפי הצד השני את ההיטל, דבר המהווה אבן נגף של ממש במו"מ בין הצדדים, אשר לעיתים גורם לסיכול ההסכם".
זכות בסיסית: לקבל החלטה כלכלית מושכלת
השניים ציינו בעתירה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בחיפה כי הם משמשים "פה" לכל בעל נכס או בעל מקצוע הקשור לעסקאות מכר בחריש – הנפגעים ישירות מרמיסת החוק על ידי הוועדה.
בנוסף, הדגישו עורכי הדין כי כל הוצאה אחרת אשר בעל נכס עומד בפניה היא גלויה וידועה. כך לדוגמה, רשות המיסים טורחת לפרסם סימולטור של מס השבח החל על הנכס, ללא כל דרישת סף של הצגת חוזה מכר.
"נוצר מצב כי בעל נכס בחריש, יכול לקבל את מלוא הנתונים הכלכליים טרם ביצוע העסקה על מנת לקבל החלטה כלכלית מושכלת, אולם הוא אינו יכול לדעת מה גובה היטל ההשבחה המיועד לו", מסביר עו"ד אוהד לפידות, מגיש העתירה.
"לעותרים כבעלי מקצוע בתחום, וכן למתווכים הפועלים בעיר חריש, אין גורם מוסמך לבירור גובה ההיטל וגם ניסיונות לברר מול המשיבה לכל הפחות שומות קודמות על מנת להתבסס עליהם לצורך השוואה למתן הערכה לגובה היטל ההשבחה נתקלת אף היא בסירוב מתמשך מצד הוועדה הפועלת ומתנהלת בחוסר שקיפות", מוסיף עו"ד מיכאל ליטווק, השותף לעתירה.
היועץ המשפטי הבטיח: הנחיות חדשות
השניים מבקשים מבית המשפט לחייב את הוועדה לקיים את לשון החוק. הם גם מציינים כי בסיכום בעל פה עימם, הבטיח היועץ המשפטי של הוועדה להוציא הנחיה ברורה לפיה הוועדה לא תתנה יותר את הצגת הסכם המכר על מנת שהנישום ידע מה גובה היטל ההשבחה.
"שמחנו על השינוי המיוחל וביקשנו הודעה מסודרת בכתב מהיועץ המשפטי של הוועדה. כשלא קיבלנו הודעה כזו, שלחנו ליועץ המשפטי של הוועדה מכתב סיכום שיחה בינינו שפירט את כל ההבטחות שניתנו. גם מכתב זה לא זכה לתשובה", מפרטים השניים ומוסיפים: "היועץ המשפטי של הוועדה, מטעמים השמורים עימו, לא התייחס לאמור, והכלל הידוע הוא ששתיקה מתפרשת כהודאה בנכונותו, במיוחד לאור העובדה כי מדובר בהוראת חוק המדברת בעד עצמה".
נזק של ממש לבעלי נכסים בחריש
למרות הסיכום בין הצדדים המצב בפועל לא השתנה: "סברנו כי הנוהל הנפסד שונה ומעתה נזק של ממש שנגרם לבעלי נכסים בחריש יימנע, אולם המציאות טפחה על פנינו וגילתה שהוועדה ממשיכה להתעלם בריש גלי מהוראות החוק והפסיקה וממשיכה לעשות דין לעצמה – וכדי בזיון וקצף", מציינים כותבי העתירה. עוד הם אומרים כי לדעתם קיימות שתי אפשרויות, כל אחת גרועה מחברתה: "או שהוועדה מתעלמת מהוראות היועץ המשפטי שלה וממשיכה להפר את החוק בריש גלי או שהייעוץ המשפטי לוועדה הוא להמשיך בנוהל הלא חוקי מתוך הנחה שאף גורם לא יטרח להגיש עתירה בעניין".
"הבנו שהוועדה מסרבת בכל תוקף לשנות את הנהלים, ולכן אין מנוס מהחלטה שיפוטית ברורה ומחייבת, ולתשלום הוצאות שיחרטו בתודעה הארגונית שלה", אומרים השניים ומסכמים: "עצוב לחשוב שעל מנת שרשות ציבורית תמלא את חובתה ותנהג בהתאם לחוק יש צורך בעתירה משפטית".
תגובת הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה: "הוועדה פועלת על פי הוראות החוק והנחיות יועצה המשפטי בלבד".
