שוק הנדל"ן בישראל סובל כרגע בעיקר מחוסר ודאות, ומה בחריש? הסתכלות נכונה על נתוני מכירת הדירות בעיר לאורך תקופה חושפת סיפור שכדאי להכיר
שוק הנדל“ן בישראל שרוי מזה תקופה בחוסר ודאות. ספק אם תכנית הדגל של שר האוצר היוצא, משה כחלון -”מחיר למשתכן“, תמשיך להתקיים לאחר שתוקם ממשלה, ועדיין לא ברור אם תושק תכנית אחרת ומה יהיו מאפייניה. כותרות העיתונים גם הן לא מצביעות על כיוון ברור; לעיתים, מדובר על קיפאון או ירידת מחירים ופעמים אחרות על קפיצה בהיקפי המכירות.
ומה בחריש? חריש תוכננה לאכלס 100,000 תושבים בכ-25,000 יחידות דיור תוך עשור, אך שש שנים לאחר תחילת הבנייה של העיר החדשה, עם כ-14,000 תושבים בלבד, נראה כי תחזית מכירת הדירות בעיר צריכה להתעדכן.
לאחרונה פורסמו ע“י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתוני מכירות דירות מחמיאים מהחודשים האחרונים, לגבי חריש וערים אחרות, אך נראה שהמספרים שהוצגו לא מתארים לאמיתה את התמונה השלמה.
אתר ”חריש סיטי“, עדכן השבוע את סקירת הנדל“ן הקבועה שלו לגבי חריש ומהנתונים החדשים עולות מסקנות מעניינות לגבי אופי השוק המקומי בעיר.
חריש כעיר בהקמה, נמדדת בראש ובראשונה בהצלחה של איכלוסה. לכן, המדד המרכזי הוא קצב מכירת הדירות ואיכלוסן. מדדים חשובים נוספים הם מחירי הדירות בהשוואה לערים אחרות, התפתחות המסחר והשירותים הציבוריים, תפקוד המועצה המקומית וכמובן התפתחות הקהילה, אך כל אלה משניים בחשיבותם לצורך הבסיסי והראשוני לאכלס את העיר החדשה בתושבים.
על פי נתוני הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה בחריש, חמש השכונות הראשונות של העיר (החורש, אבני חן, הפרחים, מעו"ף ובצוותא), כוללות יחדיו כ-12,500 דירות מאושרות – חלקן כבר בנויות וחלקן בבנייה או בתכנון. התכנית של ”חריש דרום“, השכונה השישית, שאושרה לאחרונה צפויה להוסיף עוד כ-1,500 יחידות דיור לעיר.
הערכה גסה מצביעה על כך שמתוך אותן 12,500 יחידות דיור, נמכרו לציבור בין 7,500 ל-8,000 יחידות דיור עד כה. מספר זה כולל גם את הדירות שהוקצו לתכנית ”מחיר למשתכן“ ברחבי העיר וכמובן את הפרוייקטים של עמותות הבנייה, שאפיינו את חריש בעיקר בתחילת דרכה. אם כן, יתרת הדירות למכירה בעיר עומדת על כ-4,500 דירות לפחות, בחמש השכונות הקיימות.
בשנתיים האחרונות: קצב מכירות יציב אך לא גבוה
לאחרונה פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי קצב המכירות בחריש קפץ ב-110% בשלושת החודשים מאי-יולי 2019 ביחס לשלושת החודשים הקודמים – פברואר עד אפריל. נשאלת השאלה מדוע להשוות דווקא את התקופות הללו והאם השוואה קצרת טווח כל כך מספקת תמונה רלוונטית לתיאור שוק הנדל“ן בעיר?
על פי נתוני סקירת הנדל“ן של ”חריש סיטי“, בתקופה המדוברת, בין מאי ליולי 2019 נמכרו בחריש 165 דירות, ללא דירות ”מחיר למשתכן“. דירות ”מחיר למשתכן“ כן נכללו בסטטיסטיקה של הלמ“ס שדיווחה על מכירת 356 דירות בתקופה זו. אולם, דירות ”מחיר למשתכן“ אינן רלוונטיות לניתוח התנהגות השוק, שכן הרוכשים במסגרת התכנית הם ”קהל שבוי“ ועיתוי ההגרלות וכנסי המכירות של היזמים נקבע שרירותית. ברור שאם בחודש יוני מתקיים כנס גדול של רוכשי מחיר למשתכן בשכונת ”בצוותא“, שבמסגרתו נחתמים הסכמי רכישה המדווחים לרשות המיסים, הדבר יקפיץ משמעותית את נתוני המכירה באותו חודש, ללא קשר לביקוש הרגיל לדירות בעיר.
מתחילת 2019 ועד לחודש אוגוסט, עמד ממוצע המכירות בחריש על כ-55 דירות בחודש, ללא דירות ”מחיר למשתכן“. נתון זה כולל גם מכירת דירות יד שנייה שאת היקפה קשה לאמוד. קצב מכירות זה, של כ-55 דירות בחודש בממוצע, מאפיין למעשה את השנתיים האחרונות בחריש, כך על פי סקירת הנדל“ן של ”חריש סיטי“.
גם אם נניח ש- 85% מהדירות הנמכרות בעיר הן דירות חדשות ולא דירות יד שנייה, מדובר על כ-550 דירות חדשות הנמכרות בעיר כל שנה. המשמעות: בקצב זה, יתרת הדירות שטרם נמכרו בחריש ימכרו במהלך 8-9 השנים הבאות.
עיר של 100,000 תושבים?
שלב א‘ של חריש, הכולל את חמש השכונות הנבנות כיום, מתוכנן לכלול כ-55,000 תושבים. איכלוס העיר החל בשנת 2016 והתכנית המקורית היתה לאכלס בשני שלבים כ-100,000 תושבים תוך עשור – ”קצב שלא נראה כמותו בישראל“ היתה האמירה הקבועה של פרנסי העיר מעל כל במה. ההערכות המקוריות דיברו על 2,000 דירות כל שנה. בשלב מסויים אף הוצגו תכניות מגירה של משרד השיכון להרחיב את העיר ל-250 אלף תושבים, אך הן נגנזו.
לצד קצב הבנייה, המכירות והאיכלוס האיטיים מהמתוכנן, חלחלה גם ההבנה שללא אזורי תעסוקה שיספקו מקור הכנסה יציב לעיר, אין סיבה לרוץ קדימה באיכלוסים. עלייה מהירה מדי במספר התושבים בעיר, ללא אזורי תעשייה ומסחר, יגדילו את הגרעון הכלכלי ויאיימו על חוסנה הפיננסי של העיר.
אז 100,000 תושבים לא צפויים להיות בחריש בעתיד הקרוב, סביר יותר שהמספר יתייצב סביב 50-60 אלף. האם ייקח עוד כמעט עשור להגיע לשם? זה כבר תלוי במאמצי השיווק שיושקעו בעיר, בשוק הנדל“ן הכללי ובתוכניות שיגבשו במשרד השיכון. מה שברור הוא שללא שינוי במגמה, זאת התחזית הריאלית לעיר החדשה.
