שוק הדירות מיד שנייה בחריש ער מאוד בימים אלה ועבור רבים המעוניינים למכור את דירתם, מדובר בעסקה ראשונה של מכירה דירה. כיצד מתחילים והאם ישנם מאפיינים מיוחדים לעסקת מקרקעין בחריש שחשוב להכיר?
אלפי דירות נבנו בשנים האחרונות בחריש ובניית אלפי דירות נוספות עדיין נמשכת. כמות העסקאות למכירת דירה בחריש נמצאת בעלייה מתמדת ואנו עדים למקרים חוזרים של מוכרי דירות הנתקלים בקשיים בהשלמת הליך המכירה. לעיתים הקשיים אינם ייחודיים לחריש, אך במקרים רבים הם נובעים ממאפיינים ייחודיים של העיר החדשה. עסקת מקרקעין בחריש צריכה להתבצע במהירות וביעילות, אחרת גדלים הסיכויים שלא תתבצע כלל. היערכות מראש והיכרות עם המכשולים הצפויים, מאפשרות לזרז ולייעל את התהליך לשביעות רצון כל הצדדים.
שוק הנדל“ן בחריש – שוק של קונים
בחריש קיים היצע גדול מאוד של דירות מגורים למכירה, בין אם ישירות מקבלן, מעמותה או מיד שנייה. בפני רוכשי הדירות עומדות אפשרויות רבות לרכישת דירה מסוגים שונים ומגוונים. ניתן להמשיל זאת לדייג, שצריך להכין מראש את החכה והפתיונות. המוכר נדרש, כמו הדייג, להתכונן מבעוד מועד ולבצע את כל ההכנות הנדרשות, בטרם הגעתו של הקונה המיועד. הכנות אלה כוללות בין השאר הוצאת אישורי זכויות, כתיבת טיוטת הסכם מכר ועוד. כאשר מוכרי דירות מגורים בחריש מגיעים למשרדנו אנו פותחים תיק מסודר, מוציאים מכל הרשויות הרלוונטיות את החומרים הנדרשים ומחכים ליום פקודה – היום בו יגיע הקונה וכל שנצטרך לעשות הוא להעביר את החומר שנאסף והוכן מראש – לעו"ד של הרוכש.
רכישת דירה שנבנתה במסגרת עמותה
עמותות הבנייה שהוקמו במיוחד לטובת בנייה של דירת מגורים בעיר חריש היו תקועות, בחלקן, שנים רבות. יחד עם זאת, רובן כבר הגיעו לקו הסיום או קרובות מאוד לכך. על אף שישנם קווי דמיון רבים בין העמותות השונות שבנו בעיר, קיימים גם הבדלים משמעותיים בין עמותה לעמותה ולכל אחת יש את הייחודיות שלה. באחת ניתן לקחת משכנתא, בשניה לא ניתן (העסקה חייבת להיות "במזומן") ובשלישית ניתן לקחת משכנתא, אך רק בבנקים מסויימים. זו הסיבה שמוכר דירת מגורים שנבנתה במסגרת עמותה, חייב להבין את הסוגיות המשפטיות והכלכליות המתלוות לביצוע העסקה.
מעבר לכך, הרוכש עלול בקלות רבה ”לקבל רגליים קרות“ לאחר שנחשף לאופי המיוחד והשונה של עסקה כזו בהשוואה לעסקאות רכישה אחרות. ייעוץ וליווי של עו"ד מקומי המתמחה בכניסה לעסקה בעמותה, המאפשרים גם לקבל תמונה אמיתית של מצב העניינים בעמותה הספציפית, יעזור לדלג על מכשולים ולהשלים את העסקה.
טעויות רישומיות בעסקאות קבלן
גם מכירת דירות שנבנו בחריש ע“י קבלנים, כרוכה במורכבויות שונות שכדאי להכיר. דירות קבלן בחריש, אינן רשומות בטאבו, בשנים הראשונות, אלא בחברה המשכנת של הקבלן וברשות מקרקעי ישראל. בתהליך רישום הזכויות בדירה נופלות, פעמים רבות, טעויות סופר ו/או טעויות מהותיות ברישום. לדוגמה: מספר דירה לא נכון, גודל דירה שגוי, כמות מרפסות, גודל מרפסות, מספר חניה שגוי וטעויות נוספות. מוכר שמאתר טעות ברישום הנכס צריך לתקנה עוד בטרם החתימה על חוזה המכר, ועדיף לבצע את התיקון עוד לפני שהגיע הקונה, שכן עורך הדין של הרוכש לא יסכים לרכישת נכס שכולל טעות ברישום. מעבר מסודר על הרישום הקיים מונע עיכובים ואי נעימויות ומאפשר לתקן את הטעות מבעוד מועד.
מיסוי מיוחד לחריש
בחריש, מלבד מס שבח הקיים בכל הארץ, קיימים שני סוגי "מיסוי" נוספים שמוכר דירה מחויב לשלמם:
היטל השבחה – מס שמוטל על ידי הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש, לרוב בגין תב"ע (תוכנית בניין עיר) שנכנסה לתוקף בשנת 2017. הטעם למס זה הוא, שבשל אותה תב"ע, שווי הדירה עלה ומשכך יכול המוכר למכור את דירתו במחיר גבוה יותר. בכמה גבוה יותר? זאת כבר שאלה של סוג הדירה. משרדנו מתמחה בהערכת שווי היטל השבחה עבור נכס (או הערכה כי על נכס מסוים וספציפי לא יחול היטל השבחה). גובה היטל ההשבחה לדירות גג יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים, אך במקרים רבים ניתן להפחיתו. מניסיוננו, במקרים רבים, תוך היכרות עם מאפייני הדירות בעיר והסיבות הספציפיות להטלת היטל ההשבחה, ניתן לערער בהצלחה על גובה ההיטל ולהציג לוועדה את הסיבות שבגינן יש להפחיתו.
קנס משרד הבינוי והשיכון – על מוכרי דירת מגורים שנבנתה במסגרת עמותה והיו חברים מקוריים בעמותה, עשוי לחול קנס שמוטל על ידי משרד הבינוי והשיכון, בשל הטבה שניתנה כאשר הקרקעות הוקצו לעמותה. אנו בודקים באופן פרטני האם עברה תקופת "הצינון", באיזו עמותה מדובר ועל פי זאת נותנים את הייעוץ שלנו. גם אם קיים קנס, ניתן לפנות למשרד הבינוי והשיכון ולבקש להפחיתו.
לסיכום, בחריש קיימים מאפיינים ייחודיים למוכרי דירת מגורים, שלא קיימים, פעמים רבות, בערים אחרות. משרדנו פועל בחריש כבר למעלה משלוש שנים ומתמחה באופן מובהק בעסקאות מקרקעין בחריש מכל המינים ומכל הסוגים.
חושבים לבצע עסקת מקרקעין בחריש? אנו כאן עבורכם!
על הכותבים: עו"ד ליאור רחמים ועו"ד אלירן נעים, מנהלי מחלקת המקרקעין במשרד עורכי הדין רחמים-נעים ושות'.
ליצירת קשר ומידע: אתר | פייסבוק | 050-2070991 | לחצו כאן להשארת הודעה בוואטסאפ
-תוכן מקודם-
Discussion about this post