שוכרים שלא משלמים, ערבים שלא עונים, דירות שמשמשות למעבדות סמים ותחרות על ליבם של השוכרים – אלו חלק מהבעיות שמתמודדים עימן בעלי נכסים בחריש. והשוכרים? גם להם יש טענות
שוק הדירות להשכרה בחריש מתאפיין בהצע דירות שעולה על הביקוש. מחירי השכירות הנמוכים בעיר הם נגזרת ישירה של חוקי הביקוש וההיצע. בחריש ניתן לשכור דירת 4 חדרים חדשה במחיר של 2,200 עד 2,500 שקלים, מחיר שווה ערך לחדר טחוב בתל אביב או דירת שני חדרים ישנה ורעועה בפרדס חנה.
מצב זה, בשילוב העובדה שאין שונות משמעותית בין הדירות בעיר (כולן חדשות, כולן פחות או יותר באותו גודל והבדלי המפרט גם הם לרוב לא גדולים), מייצר מיקרו-קוסמוס ייחודי לשוק הנדל"ן בחריש בו כוחם של השוכרים עולה באופן מובהק על המשכירים, וזאת בניגוד למתרחש ברוב חלקי הארץ ובוודאי באזור המרכז.
למאפייני השוק הייחודי בחריש מתווספת עובדה נוספת: בעלי הנכס הם לרוב משקיעים ממרכז הארץ, שאינם פנויים לנהל את הנכס ונוטים לעשות זאת בשלט רחוק, באמצעות מתווך או באופן ישיר מול הלקוח, שפעמים רבות כלל לא זוכה לפגוש את בעל הנכס.
הכוח עובר לשוכרים
על פי הערכות מומחים בתחום, בחריש נחתמות מאות עסקאות שכירות מדי שנה. חלקן, כוללות תנאים מקלים לעומת מרכז הארץ. כך לדוגמה, ערבות בנקאית, אינה מקובלת בחריש. גם שני ערבים – אינם מחזה נפוץ. במקרים רבים מסתפק בעל הנכס בערב אחד ובצ'ק ביטחון בלבד. ישנן עסקאות שכירות שנחתמות גם בלי מפגש פיסי בין השוכר והמשכיר ולעיתים אפילו ללא צילום של תעודת זהות.
עו"ד אוהד לפידות מסביר מה מניע את בעלי הנכס לסגור עסקה כמעט בכל מחיר: "משקיעים רבים אינם מכירים את השוק המקומי או לא עשו תחשיב כלכלי לפני שחתמו על התחייבות משכנתא. כל חודש בו הדירה אינה מספקת לבעל הנכס תנובה, הוא חודש בו המשקיע נאלץ לשלם מכיסו. אחרי חודשיים-שלושה, בעל הנכס מסכים לכל עסקה מזדמנת ולכל שוכר. וזו הטעות".
משכירים 'סדרתיים נודדים'
ניר, תושב מרכז הארץ, קנה בשנת 2015 דירה להשקעה בפרוייקט מדורגי חריש. את המפתחות לדירת ה-5 חדרים הוא קיבל ב- 2019 ובאוגוסט באותה שנה, השכיר אותה לזוג צעיר.
"השכרתי את הדירה באמצעות מתווך. השוכרים שילמו את החודש הראשון. בחודש השני הם ביקשו ממני לא להפקיד את הצ'ק והעבירו לי במקום זה מזומן. מהחודש השלישי ואילך ועד הרגע בו הם עזבו את הדירה לא קיבלתי תשלום שכירות נוסף".
ניר מעיד על נסיונות ליצור קשר עם השוכרים שלא השיבו לשיחות והודעות ועל צ'קים שחוזרים. גם צ'ק הערבות שניתן על ידי אמה של השוכרת חזר.
"בינואר 2020 נולדה להם תינוקת ולא הרגשתי נוח לפנות אותם למרות שכבר היה ברור שהם לא עומדים לשלם. בסופו של דבר, הם עזבו את הדירה באפריל 2020 מבלי להודיע לי. השכנים התקשרו לעדכן אותי שהדירה ריקה. הם השאירו אחריהם דירה שבורה וחובות עתק". ניר קיבל לתשלום חשבונות ארנונה, מים, חשמל וועד בית, חשבונות שהשוכרים לא הסבו על שמם, בניגוד לתנאי החוזה.
השליטה מרחוק היא מוגבלת
הרעיון של תביעה משפטית ירד מהפרק: "אין להם מאיפה לשלם, אז אין לי מה לתבוע איתם, חבל על הזמן שלי. מה שמטריד אותי הוא שהם עברו לדירה אחרת בחריש. מצאו פראייר אחר". מסכם ניר.
התופעה של משכירים סדרתיים נודדים קיימת בחריש, כך מעיד עו"ד לפידות: "יש בחריש שוכרים שעוברים ממשקיע למשקיע. בעלי הדירות אינם מתגוררים בעיר, הם מרוחקים, לא מרושתים ומתקשים לנהל את הנכס מרחוק ויש מי שמנצל את המצב".
גם ללא כוונות זדון או עבירה על החוק, ישנם מקרים רבים בהם השוכרים מתקשים לעמוד בהתחייבויות שלקחו על עצמם. "אני נזהר בלשוני ולכן אומר רק שיש לא מעט שוכרים שמגיעים לחריש עם פרופיל סוציו-אקונומי בעייתי ועם אמצעי תשלום מוגבלים. למרות דמי השכירות הנמוכים, אני מייצג מדי שנה מספר בעלי דירות בתביעות פינוי מול שוכרים ומוציא עשרות מכתבי התראה לפינוי", מציין עו"ד לפידות ומדגיש כי מוטת השליטה של משקיע על מה שמתרחש בדירה היא מוגבלת: "כבר נתקלתי במקרים בהם הדירה שימשה כמעבדת סמים או כפנסיון כלבים והתסריט הכי גרוע, אחרי שוכרים שאינם משלמים, הוא שוכרים שקשה לפנות אותם מהדירה. כדי לא להגיע למצב זה יש לדרוש ערבויות ובטחונות מהשוכר".
"אי אפשר לשכור דירה בלי ערבים"
עו"ד לפידות מאמין שאת הדירה יש להשכיר רק לאחר בדיקות שצריך לבצע בעל הנכס ולאחר נקיטת מספר אמצעי זהירות. "בעל דירה צריך לבקש לראות תעודת זהות, בעזרתה ניתן לבצע בדיקות כמו האם לשוכר יש חשבון בנק מוגבל או האם יש על שמו תביעות קודמות בנושא דומה. צריך לבקש גם תלוש משכורת כדי לוודא שהשוכר יכול לעמוד בתשלומים ולדרוש ערב".
"ערב יכול להוות מנוף לחץ שדרכו בעל הדירה יכול לקבל את כספו במקרה של בעיה. שמעתי לא אחת ששוכרים מתרעמים על הצורך בערב, אולם אם אף אחד בעולם לא ערב לך, מדוע שאני אפקיד בידייך נכס ששוויו מיליון שקלים?", תוהה עו"ד לפידות. הדרישות שמציג עו"ד לפידות מעלות תרעומת מצד השוכרים. בפוסטים שונים שהתפרסמו במהלך הקיץ ברשתות החברתיות של חריש, ציינו שוכרים שהיו מצויים בהליך חיפוש דירה בעיר כי דרישות המשכירים מוגזמות וכי בקשות אלה הן בגדר חדירה לקרביים והפרזה מצד בעלי הדירות.
פדות אמסלם, תושבת העיר היא גרושה עם שלושה ילדים, שהתבקשה יום בהיר אחד לפנות את הדירה בה התגוררה שנתיים."אני משלמת שכירות כל חודש בחודשו כבר שנתיים בלי חודש אחד של פדיחה", כתבה בפוסט שפרסמה בפייסבוק. "בגלל שהתגרשתי ואני לבד עם שלושה ילדים בעל הדירה הנחמד החליט שאם אין לי ערב הוא לא יכול להמשיך להשכיר לי את הדירה ויש לי עד סוף החודש לעזוב. אני חייבת לציין שקיבלתי סטירת לחי מצלצלת לפרצוף. אין לי ערב, ומעולם לא היה לי ומגיל 16 אני שוכרת דירות", ציינה אמסלם והוסיפה: "מה ההיגיון לבקש ערב כשכל העולם בבלאגן ועם הקורונה כבר אין לדעת כלום". אמסלם, שהספיקה בינתיים לעזוב את הדירה ולמצוא אחרת, תהתה מדוע לא להסתפק בדו"חות הכנסה נאים שיש לה להציג.
הטענה של אמסלם על אפלייה של נשים גרושות וחד הוריות בהליך השכרת הדירה אינה יחידה. טענות דומות נשמעו כבר גם בעבר, אולם זהו אינו מצב ייחודי לחריש.
התנהלות כספית בעייתית
למרות טענות השוכרים, עו"ד לפידות מציע לבעלי הנכס לנקוט בגישה מחמירה גם בימים כתיקונם ובעיקר בתקופת המגיפה. "הקורונה החמירה את המצב. כל בעל דירה צריך לשאול את עצמו מה היכולת של אדם בחל"ת עם בת זוג לא עובדת לשלם שכירות? עדיף לברר את הנושא לפני החתימה על החוזה, ולא בזמן שהם מתגוררים בדירה. עלות פינוי של שוכרים מדירה עלולה לעלות אלפי שקלים", הוא מזהיר.
"מה יעזור לי תלוש שכר?", תוהה ניר. "אנשים רבים שמגיעים לחריש יראו תלושי שכר נמוכים", הוא פוסק. "נכון, יכול להיות שאפול על שוכרים שיציגו תלוש נאה, אבל זה עדיין לא אומר שהם ידעו להתנהל נכון ולשלם את הכסף".
דניאל בעל דירה בחריש מסכים. "פגשתי זוג צעיר שהתלהב מאוד מהדירה וביקש לשכור אותה לטווח ארוך של חמש שנים. הם נכנסו לדירה והשקיעו בה כ-30 אלף שקלים. לאחר שלושה חודשים בלבד הם נאלצו לעזוב את הדירה לאחר שנקלעו לפשיטת רגל. הצטערתי מאוד לשמוע על כך, יותר עבורם מאשר עבורי, אבל הופתעתי מההתנהלות שלהם, מי שמצוי בפני פשיטת רגל לא משקיע סכומי עתק בדירה שכורה", הוא מציין.
למרות ההתנסויות הבעייתיות, צריך לזכור שרוב העסקאות שנחתמות מכובדות ושבשוק בו מתקיימות מאות עסקאות שכירות מדי שנה, סביר להניח, שחלקן לא יהיו מוצלחות עבור אחד מהצדדים.
"אני מאמין באנשים טובים", סיכם ניר וציין כי השכיר את הדירה בניגוד לכל העצות המקצועיות על בסיס תחושת בטן. "החלטתי ללכת עם האינטואיציה שלי והשכרתי את הדירה לזוג שנראה לי אחלה. הוא עובד בחריש, היא עובדת מהבית. יכולתי להשכיר את הדירה במחיר גבוה יותר, אבל החלטתי לא לזגזג והעדפתי לתת להם לעבור לדירה ולטפל בה ובבעיות שהשאירו אחריהם הזוג הקודם".
