מכתב ששלחו לוועדה המיוחדת לתו"ב מתווכים ועורכי דין, הפעילים בשוק הנדל״ן בחריש, הוביל לשינוי בנוהלי הוצאת שומה. מעתה יוכלו בעלי דירה בחריש לדעת מראש מהו גובה היטל ההשבחה ולתכנן את הליך מכירת הדירה. "מהפך אמתי בשוק הנדל"ן בחריש"
אורי דימרי, תושב חריש ואדריכל במקצועו, החליט לפני שנתיים למכור את דירתו. הדירה, ברחוב אורן 50, היא דירת גג בת ארבעה חדרים בפרויקט 'נאות חנן'. כשדימרי קיבל את שומת המס לתשלום עבור היטל ההשבחה הוא נחרד. שמאי 'הוועדה המיוחדת לתו"ב – חריש' קבע כי עליו לשלם 39 אלף שקלים. התחשיב כלל הרחבה פוטנציאלית של 60 מ"ר בגג והרחבה נוספת של 25 מ"ר באגף הדירה. דימרי בחן בעיון את התחשיב והחליט לערער על גובה התשלום שנקבע. הוא שכר שמאי פרטי שהגיש בשמו דו"ח שקובע כי עלות ההשבחה מסתמכת ב-10,000 שקלים בלבד.
השמאי המכריע, שמאי שממונה מטעם לשכת השמאים ובוחן את שתי חוות הדעת המנוגדות, פסק שהסכום הסופי שבו חויב דימרי יסתכם ב-17,000 שקלים בלבד. הערעור הוכיח עצמו והתשלום ירד בעשרות אחוזים. עבור דוחות שני השמאים שילם דימרי כ-4,000 שקלים.
במקרה שלי זה לא היה נורא לשלם אלפי שקלים לשמאים כדי לקבל את ההפחתה המשמעותית בהיטל ההשבחה, אבל עבור רבים אחרים שמקבלים שומה לתשלום של 7,000-8,000 שקלים, זה בכלל לא משתלם
"במקרה שלי זה לא היה נורא לשלם אלפי שקלים לשמאים כדי לקבל את ההפחתה המשמעותית בהיטל ההשבחה, אבל עבור רבים אחרים שמקבלים שומה לתשלום של 7,000-8,000 שקלים, זה בכלל לא משתלם", מסביר דימרי. עוד הוא מציין כי "ההחלטה הגורפת של מחיר קבוע לכל הדירות בעיר בלי להתחשב בסוג הפרויקט, באיכות הבנייה ובדירה עצמה, אם היא בכלל ניתנת להרחבה, היא שגויה. ישנן דירות רבות בעיר שאי אפשר כלל להרחיב אותן בגלל קו מתאר חזית צמוד מדי או בעיות אחרות ולכן היטל ההשבחה הגורף פוגע בתושבי חריש".
"השומה נפלה עלי בהפתעה"
אלמוג דוד מסכים עם דימרי. ביוני 2019 מכר דוד דירת 4 חדרים בקומה 1 ברחוב זית 9. דוד הופתע לקבל תשלום היטל השבחה בסך 7,124 שקלים עבור הרחבה פוטנציאלית של 25 מ"ר. דוד התרעם בראש וראשונה על העובדה שהוא לא ידע על קיום חובת ההיטל מראש: "השומה נפלה עלי בהפתעה. בכלל לא הייתי מודע לנושא. אם הייתי יודע הייתי מכניס בחוזה מכירת הדירה סעיף השתתפות בתשלום היטל ההשבחה של הקונה. מעבר לכך, אני לא רואה שום מקום בדירה שלי בו אפשר במציאות לבנות את ה-25 מ"ר המותרים על פי חוק. למרות זאת, נאלצתי לשלם את מלוא הסכום".
חריש היא עיר חדשה. מי מהקונים בכלל ירצה לבנות או להשביח את הנכס מיד עם קניית הדירה?
דוד מוסיף ומציין כי הוא שקל לערער אבל החליט שאין טעם: "הבנתי שבמקרה שלי אצטרך לשמאים לפחות 4,000 שקלים ותשלום נוסף לעורך דין ובחישוב פשוט זה פשוט לא משתלם. עם זאת, דוד מאמין שמדובר בתשלום שאינו הוגן: "חריש היא עיר חדשה. מי מהקונים בכלל ירצה לבנות או להשביח את הנכס מיד עם קניית הדירה? הגיוני יותר לקנות דירה מותאמת לצרכים שלך או לעבור לדירה גדולה יותר. ההשבחה המדוברת היא לעוד 20 – 30 שנה. צריך לזכור גם שאתה לא באמת יכול לממש את הפוטנציאל של הרחבת הדירה לבד בצורה עצמאית, אתה צריך לחבור לשכנים שלך ולהרחיב יחד, מה שמעלה קשיים נוספים במימוש המהלך".
תב"ע כוללת: 25 מ"ר תוספת בנייה לכל דירה
היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין על ידי הוועדה המקומית לתו"ב, במקרה שאושרה תוכנית בנייה (תב"ע), אושרה הקלה או שאושר שימוש חורג בנכס, ובכך עלה שווי הנכס שלו. חובת המס מוטלת על בעל הדירה, אולם לרוב נהוג לחלוק את עלותו בין הקונה והמוכר. את התשלום יש לשלם בזמן מכירת הדירה, או עם קבלת היתר בנייה להרחבת הדירה בהתאם לתב"ע המאושרת.
גובה היטל ההשבחה מסתכם בדרך כלל בכמחצית עליית הערך של הדירה בעקבות אישור התב"ע החדשה (בניכוי הוצאות הבנייה הצפויות). במרץ 2017 אישרה הוועדה המיוחדת בחריש תב"ע כוללת, לפיה כל בעל דירה רשאי להוסיף ולבנות 25 מ"ר ובתנאי שההרחבה תבוצע על פני אגף שלם של הבניין, לפחות ברמת המעטפת. החלטה נוספת שהתקבלה באותו חודש היא מתן זכויות בנייה של 60 מ"ר נוספים לדירות גג בעיר.
חשוב לציין כי היטל השבחה הוא מס מקובל בכל הארץ. אז מה השוני בחריש? מלני פאר ואלי קודריי הם מתווכי נדל"ן שעובדים כבר מספר שנים בחריש. השניים מכירים היטב את תחום הנדל"ן המקומי ולדבריהם, היטל ההשבחה בחריש פעמים רבות גורם לפיצוץ עסקאות או לעיכובים משמעותיים בהליך המכירה. מדוע בעצם ובמה זה שונה מהמתרחש בערים אחרות? התשובה נעוצה לדבריהם בשיטת היישום של ההיטל כאן בעיר.
"עסקאות נדל"ן מתפוצצות"
השניים חברו לעורכי הדין אוהד לפידות ומיכאל ליטווק וכתבו יחד מכתב ל'וועדה המיוחדת לתכנון ובנייה בחריש' בו פירטו את השגותיהם מהשיטה. במכתב שנשלח לפני שבועיים לוועדה ציינו מחבריו מספר נקודות להתייחסות: הראשון בהם הוא שקיפות. מסתבר, שגובה השומה נקבע רק לאחר שמציגים לוועדה חוזה מכר (מכירה) אולם עד שלב זה לא ידוע למוכר מהו גובה היטל ההשבחה אותו יצטרך לשלם.
"דבר זה יוצר לא אחת בעייתיות בכל הנוגע ליכולת של המוכר לתכנן את העסקה. כמו כן, הדבר יוצר חוסר וודאות שמשמעותו לעיתים ביטול העסקה או סרבול העסקה תוך ניסיון של כל צד להטיל על כתפי הצד השני את היטל ההשבחה הבלתי ידוע. הדבר מהווה אבן נגף של ממש במו"מ בין הצדדים, אשר עיתים גורם ל"פיצוץ" ההסכם".
עוד ציינו כי "כעורכי הדין וכמתווכים, אין לנו את היכולת למסור מידע מדויק, אנו מוצאים את עצמנו ללא כל תשובה מוסמכת, אין לנו גורם מוסמך אליו אנו יכולים לפנות לבירור, והמידע היחידי אותו אנו יכולים למסור מבוסס על עסקאות העבר שביצענו".
הפיתרון שהציעו הארבעה הוא פשוט: "מבדיקה שערכנו עולה, כי במספר ועדות כגון בירושלים, הרצליה, חיפה ונהריה ניתן גם ניתן לקבל את המידע ברמה העקרונית, וזאת ללא שום קשר לקיומו של חוזה המכר וככל שקיימת סבירות להיטל השבחה הם גובים אגרה בסכום סימלי, ובחלק מהמקרים אף ללא תשלום".
על מנת לאפשר שקיפות, תקינות, והליך נאות, ביקשו מחברי המכתב לאפשר למוכר לדעת מה הערך הריאלי של הדירה שלו ללא כל "הפתעות" הצפויות לו במהלך המכר. "אנו סבורים כי זוהי זכותו הבסיסית של תושב, לדעת מהו גובה ההיטלים ללא כל קשר לשאלה האם הוא מוכר את הדירה או לא מוכר את הדירה, וזהו מידע שעליו להיות לו זמין בכל רגע נתון".
ישנם בחריש קבלנים שמיצו עד תום את זכויות הבנייה שלהם, המשמעות היא שיש מאות דירות בחריש שלא ניתן להרחיב אותן. מדוע במקרה כזה אין שקיפות?
ללמוד מניסיון של אחרים
נקודה נוספת שעלתה במכתב היא החשש לפיו קביעת היטל השבחה נעשה באופן גורף מבלי לבחון כל מקרה לגופו. פאר: "אין בדיקה יסודית עבור כל דירה ודירה וזו בעיה. על סמך מה ניתן אישור להרחבה של 25 מ"ר כשידוע בוודאות שיש דירות שלא ניתן לבנות בהן? ישנם בחריש קבלנים שמיצו עד תום את זכויות הבנייה שלהם, המשמעות היא שיש מאות דירות בחריש שלא ניתן להרחיב אותן. מדוע במקרה כזה אין שקיפות? מדוע כל בעל נכס שמעוניין למכור צריך להתאמץ ולבדוק לבד אם הוא זכאי לפטור? אני לא מבינה את ההיגיון, נתנו לי "מתנה" (25 מ"ר) שאני לא יכולה להשתמש בה ואני עוד משלמת עליה?".
כפתרון לבעיה זו הציעו מחברי המכתב לאפשר שקיפות, על ידי פרסום ההשגות והערעורים השונים שהצטברו עד כה. עו"ד לפידות מסביר: "אם תתפרסם רשימה של גובה היטל ההשבחה שנקבע ברחובות סמוכים או בדירות דומות יכול כל בעל דירה לזהות את גובה השומה שנקבעה לדירה דומה לשלו. הדבר חשוב עוד יותר במקרים בהם השומה בוטלה או ירדה בצורה משמעותית. אם המידע קיים, חשוב להנגיש אותו לציבור, כמובן, מבלי לפגוע בערך הפרטיות. כך יתאפשר לבעלי דירות שקיבלו שומה בגובה מסוים להחליט אם שווה להם לערער למרות ההוצאות הכרוכות בכך".
ההישג: מעתה ניתן יהיה להוציא שומה או הודעה על גובה היטל השבחה ללא הצגה מקדימה של חוזה מכר
אין צורך בהצגה של חוזה מכר
האם ההצעות שהעלו מחברי המכתב ישנו את השיטה וישפרו את המצב? מחברי המכתב אופטימיים. עו"ד לפידות מעדכן: "קיבלנו בתגובה למכתב את התייחסותו של היועץ המשפטי של הוועדה המיוחדת לתו"ב. הוא ציין כי הוא רענן את ההנחיות ומעתה ניתן יהיה להוציא שומה או הודעה על גובה היטל השבחה ללא הצגה מקדימה של חוזה מכר. המשמעות היא שמוכרי דירות ידעו מראש את גובה ההיטל וידעו לתכנן את הליך מכירת הדירה.
"עוד ציין היועץ המשפטי של הוועדה כי אין מניעה לפרסום רשימת עררים על היטלי השבחה שכבר בוצעו בחריש, בכפוף לסייגי הגנת הפרטיות. כך יוכלו בעלי דירות להתרשם מגובה שומה שהוטלה על דירה עם מאפיינים דומים לנכס שלהם", מפרט עו"ד לפידות ומסכם: "ישנם עדיין נושאים שידרשו התייחסות עתידית אולם אנו מאמינים כי כבר עתה השינויים החדשים יגרמו למהפך אמתי בשוק הנדל"ן בחריש ויעודדו את פעילות שוק הדירות יד 2".
תגובת הוועדה לתכנון ובנייה – חריש: "מלוא המידע נמסר לכותבי המכתב באמצעות יועצה המשפטי של הוועדה".
